オフィスビルや商業施設の内装工事にかかわる際にA工事、B工事、C工事という言葉や書類に戸惑う事はありませんでしょうか？オフィスや店舗が、ビルや商業施設の入退去時に行う工事は,「業者への発注者」「業者の選定者」「費用負担者」「所有権」の違いによって、A工事、B工事、C工事という工事区分があります。ビル施設を管理する側ではこれらを明確に管理する必要がありますし、テナント側は入居時に明確にして、責任と費用区分を理解する必要があります。資産の管理やテナント入退去をスムーズに進めるためにも、A工事、B工事、C工事の違いを理解しておきましょう。
A工事・B工事・C工事の基本理解
A工事・B工事・C工事の3つの工事区分は、「発注者」「業者選定者」「費用負担者」「所有権」の違いです。対象となるビルや商業施設などによって工事区分の取り決めは異なります。また区分決める際はそれぞれの特徴を理解して、開発者と決める必要があります。A工事・B工事・C工事の工事区分をまとめると、下記の表のとおりになります。
※B工事は業者の選定を貸主側が行い、 費用負担をテナント側がするため、問題が発生しやすいです。
A工事とは？
・工事会社への発注：貸主
・工事会社の選定：貸主
・費用負担：貸主
・所有権：貸主
「A工事」は、建物そのものと言えます。建物全体の躯体、一次側の設備、共用部のトイレなどの設備、エレベーターなどの昇降機など共有部分になります。建物の資産価値に関わる工事なので、貸主がすべて担当します。また工事した箇所や物の所有権は当然、貸主になります。
C工事とは？
・工事会社への発注：借主
・工事会社の選定：借主
・費用負担：借主
・所有権：借主
理解のしやすさのため、先に「C工事」を説明します。「C工事」は、専用部分の工事です。クロスの張り替えなどの内装仕上工事、電源・電話・インターネットなどの配線工事、什器設置工事などです。また専有部分ですので所有権は借主になります。
B工事とは？
・工事会社への発注：借主
・工事会社の選定：貸主
・費用負担：借主
・所有権：貸主
「B工事」は、専有部分ではあるものの建物に関わる可能性がある工事で、照明、空調、防災などが主です。ビルによっては間仕切りや仕上工事までB工事指定もあります。借主が入居するにあたって工事をしますので、借主が費用を負担します。しかし、建物に影響がある工事のため、施工会社は貸主が選びます。ビルや商業施設など建物に関わる設備にあたるため、所有権は貸主になります。B工事は、なぜ費用負担は借主なのに、貸主が業者選定をするのか、ここをもう少し詳しく解説します。理由としては、専有部分の設備に関する工事でありつつ建物の安全、保全に関わる工事のため、民法上の権利で工事部分の所有権を持つビルオーナーなどの建物所有者である貸主に業者選定責任があります。例えば排水や排気などの設備に関する工事は、専有部分だけでなく、建物に影響を及ぼす可能性があります。その時に安全性のある工事を行うために、貸主側が工事会社を指定し、管理する必要があります。
B工事の対象になる主な工事
工事の対象となる工事内容について、詳しく解説していきます。
※厳密な工事区分はビルや商業施設毎に異なります。
分電盤・電気設備
電気を各テナントに分ける設備である分電盤は、漏電の検出や電気の使い過ぎを防止する役割を持っています。分電盤や電気設備はテナント専有部分にある設備ですが、建物全体に影響を及ぼすとして「B工事」に分類されます。
空調設備
オフィスや店舗などが入る建物の場合は、建物全体に関わる設備として「空調設備」の工事はB工事に該当します。空調設備は専有部分の設備工事ですが、建築物環境衛生管理基準に沿って空気基準を保つために必要な設備です。
給排水設備
給排水設備はテナント専有部分にある設備ですが、各テナントに分ける役割があるため建物全体に影響を及ぼします。万が一、設備が正常に稼働しない場合は、建物自体のトラブルに発展します。また法律で半年に1度の点検義務があります。
防災設備
防災設備はテナント専有部分に該当する設備ですが、防災センターと連携が必要であったり、法的に必要な設備となるため、ビル側で工事及び維持管理をする必要があります。
関係者への共有方法
以下の表や図を作成、使用して関係者への共有や理解を図ります。また賃貸借契約に利用することもあります。契約時に借主の理解を得る必要があります。
B工事の法律的な取り扱い
工事区分のABCは明確に法律的な区分がなされています。民法上の権利、つまり工事を終えた後の対象物の所有権が誰があるかということです。これによると、A工事は物件のオーナーが所有権を持ち、B工事もオーナー所有となります。唯一、C工事が借主の所有権となります。C工事は借主が発注して支払いも行いますので、当然所有権は借主が持つということは理解できます。しかし、B工事については、費用負担は借主がしますので、所有権が物件オーナーとなるのは納得がいかないところです。テナントを退去する時に、B工事に関係する設備や器具を持ち帰ることはできないのです。C工事の場合は、借主の所有ですので、退去する際にテナントから取り外して持ち帰ることができます。このように、法律上の所有者が誰になるかを知っていないと、退去時にトラブルの元となりますので注意しましょう。
会計・税務上の取り扱いは借主による
B工事については、法律上は不動産オーナーが主体となるものです。しかし、実際に金銭を動かすのは借主ですので、会計処理と税務申告については借主が主体となります。そのため、店舗側が帳簿に記載して経費処理することができます。ただし、その施設から退去する場合は、支払い目的そのものがなくなりますので帳簿から消さないといけません。減価償却の対象になる支払いであれば、この点を気を付けるべきです。
ABC工事の設計と体制について
工事だけでなく、工事内容を決めるための設計に関しても理解しておく必要があります。設計含めた役割に関しては以下の通りに整理されます。特に注意すべきがB工事の設計です。
B工事：基本設計
機能やプロットの計画はテナント側設計者で行います。これはテナント側の運用や利用を踏まえた設計になりますので、テナント側で発注した設計者がテナント側の要望をヒアリングしながら行います。
B工事：実施設計
上記の基本設計を踏まえて、ビル側の設備や法律に熟知した設計者が行う必要があります。そのため、ビル側の指定会社が行います。ビル側及びテナント側への注意事項として、このB工事の設計役割が曖昧になり、漏れたり責任転嫁や揉め事、スケジュール遅延の原因になりがちですので、要注意です。
※詳細はこちらの記事を参照ください。⇒内装監理室
ABC工事の区分を決める側へのまとめ
上記内容を把握したうえで、どうするとどのような問題があるか、想定した上で決定する必要があります。ポイントは下記に記載します。
B工事区分を大きくする場合（例えば間仕切り等もB工事で行う場合）
・建物に影響のある工事や設備に影響のある工事を安心できる会社に任せられる。
・現場の搬入や工程調整が容易になる。
・B工事費用が高くなりがちなのでテナントからのクレームになる。
・スケジュールが長くかかる場合が多い。
C工事を大きくする場合（B工事は設備関連のみとし、間仕切りや天井工事をCで行う場合）
・テナント側でコストコントロールできる範囲が大きくなるため、費用で揉める可能性が低くなる。
・工事期間中の出入り工事会社が多くなり、工事工程や搬出入の調整が困難になる。
・(設計図書確認はしつつも)C施工会社が変更等を行い、違法なレイアウトや仕上材になる事があり管理できない。
交渉で区分を変更する場合
・テナント毎に工事区分が異なると、後々のビル管理が大変になります。設備に異変があった場合やメンテ契約等で混乱をきたします。それぞれメリデメありますのでビルの方針を踏まえて決定していくことになります。長くなりましたがABC工事に関してみなさまのお役に立てば幸いです。